Belediyelerle Taşınmaz Kiralamada 10 Yıl Kuralının Önemi

Belediyelerden ihale yoluyla kiralanan taşınmazların kira süresi, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca en fazla 10 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süreyi aşan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. Bu kural, tacirler, şirketler ve esnaflar için önemli sonuçlar doğurur. Bu yazıda, 10 yıl kuralının neden önemli olduğunu, uygulamadaki etkilerini ve belediye kira sözleşmesi süreçlerinde dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.

Belediyelerden taşınmaz kiralama ilan panosu

10 Yıl Kuralının Yasal Dayanağı ve Amacı

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu, kamu mallarının kiralanmasında şeffaflık ve kamu yararını koruma amacı güder. Kanun, belediyelerin taşınmazlarını ihale yoluyla kiralarken sözleşme süresinin 10 yılı geçmemesini şart koşar. Bu düzenlemenin temel amaçları şunlardır:

• Kamu kaynaklarının etkin kullanımı: Taşınmazların uzun süreli kiralanması, kamu mallarının verimli kullanılmasını engelleyebilir.

• Piyasa koşullarına uyum: 10 yıl sonunda kira bedelleri ve şartlar güncellenerek piyasa koşullarına uygun hale getirilebilir.

• Adil rekabet ortamı: Süre sınırlaması, yeni girişimcilerin ve esnafların da ihalelere katılmasını sağlar.

  
  

Bu nedenle, belediye kira sözleşmesi imzalanırken süre sınırına dikkat edilmesi sözleşmenin geçerliliği açısından kritik öneme sahiptir.

10 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerin Geçersizliği

Kanun, 10 yıldan uzun süreli sözleşmeleri geçersiz sayar. Bu durumun pratikteki etkileri şu şekildedir:

• Sözleşmenin iptali: 10 yılı aşan kira sözleşmeleri mahkeme kararıyla iptal edilebilir.

• Belediye sözleşmelerinin feshi: Belediyeler, süresi aşan sözleşmeleri feshetmek zorunda kalabilir. Bu durum kiracı için beklenmedik sorunlar yaratır.

• Yeniden ihale zorunluluğu: Taşınmazlar, yeni şartlarla yeniden ihaleye çıkarılır. Bu da mevcut kiracıların sözleşme haklarını kaybetmesine yol açabilir.

  
  

Örneğin, 12 yıl süreyle kiralanan bir işyeri 10 yıl sonunda belediye tarafından feshedilirse kiracı işyerini boşaltmak zorunda kalabilir.

Belediye Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Belediyelerle yapılan kira sözleşmelerinde, 10 yıl kuralının yanı sıra bazı önemli hususlara dikkat etmek gerekir:

• Süre sınırının net belirtilmesi: Sözleşmede kira süresi açıkça yazılmalıdır.

• Kira bedelinin güncellenme şartları: Kira artış oranları ve güncelleme mekanizmaları sözleşmede yer almalıdır.

• Sözleşmenin fesih koşulları: Belediye sözleşmelerinin feshi durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri net olmalıdır.

• İhale şartlarına uygunluk: Sözleşme, ihale şartnamesine ve kanuna uygun hazırlanmalıdır.

  
  

Bu önlemler, ileride yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıkları önler ve tarafların haklarını korur.

10 Yıl Kuralının Tacirler ve Esnaflar Açısından Önemi

Tacirler ve esnaflar için belediyelerden taşınmaz kiralamak, işlerini büyütmek ve sabit bir işyeri sağlamak açısından önemlidir. Ancak 10 yıl kuralı uzun vadeli planlama yaparken göz önünde bulundurulmalıdır:

• Yatırım planlaması: 10 yılın üzerinde yatırım yapmak risklidir çünkü sözleşme süresi sonunda kira hakkı sona erer.

• İş sürekliliği: Sözleşmenin feshi halinde işyeri kaybı yaşanabilir, bu da müşteri kaybına yol açar.

• Maliyet hesapları: Kira bedelinin 10 yıl sonunda yeniden belirlenmesi, maliyetlerde artışa neden olabilir.

  
  

Örneğin, bir esnaf 15 yıl süreyle belediyeden işyeri kiralamak isterse bu talep kanunen reddedilir. Bu nedenle 10 yıl içinde iş planlarını tamamlamak ve yenileme süreçlerini takip etmek gerekir.

Belediye Sözleşmelerinin Feshi ve Sonrası

Belediye kira sözleşmelerinin feshi, taraflar için zorlu bir süreç olabilir. Fesih genellikle şu durumlarda gerçekleşir:

• Sözleşme süresinin 10 yılı aşması

• Kira bedelinin ödenmemesi

• Sözleşme şartlarının ihlali

  
  

Fesih sonrası kiracının karşılaşabileceği durumlar:

• İşyerini boşaltma zorunluluğu

• Yeni kira sözleşmesi için ihaleye katılma gerekliliği

• Yatırımların karşılanamaması nedeniyle maddi kayıplar

  
  

Bu nedenle, belediye kira sözleşmesi imzalanırken fesih koşulları dikkatle incelenmeli ve hukuki destek alınmalıdır. bununla ilgili emsal Danıştay kararı aşağıda yer almaktadır.

Danıştay 13. Daire Başkanlığı 2020/3962 E.,  2023/566 K.

"İçtihat Metni"

T.C.D A N I Ş T A YONÜÇÜNCÜ DAİRE

Esas No:2020/3962

Karar No:2023/566

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … İlçe Belediye Başkanlığı

VEKİLLERİ : Av. …

KARŞI TARAF (DAVACI) : …

VEKİLİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : ... İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Palandöken İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı belediyece yaptırılan Kültür Merkezi içerisindeki, kafeterya, hamam, havuz, çocuk oyun alanı, kuaför, sauna ve fitness salonu bulunan işyerlerinin 19 yıl süreyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarıca kiralanması ihalelerinin davacı üzerinde bırakılmasına ilişkin … tarih ve … sayılı Encümen kararının iptaline dair … tarih ve … sayılı Encümen kararı ile … tarih ve … sayılı Belediye Meclisi kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesi'nce verilen kararda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan işyerlerinin 19 yıl süreyle kiraya verilmesi ihalesinin davacı uhdesinde bırakıldığı, davacı ile davalı belediye arasında 15/02/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığı, … tarih ve … sayılı Palandöken Belediye Meclisi Kararı ile belediyeye ait taşınmazların 10 yıldan fazla süreyle kiralanamayacağı, davacının ilk yıl kira bedelini sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde ödememesi ve işyeri inşaatı tamamlanmadan önce kira ihalesinin gerçekleştirilmesi sebebiyle kiralama ihalesinin iptal edilmesine karar verildiği, Palandöken Belediye Encümeni'nin … tarih ve … sayılı kararıyla da, söz konusu meclis kararı esas alınarak, aynı gerekçelerle Encümen'in … tarih ve … sayılı kararının 3. maddesinin ve bu maddeye istinaden davacı ile yapılan kira sözleşmesinin iptaline karar verildiği, bunun üzerine bakılan davanın açıldığı,

Kiralanan taşınmazların davacıya tesliminin geciktiği ve davalı idarece 19/02/2019 tarihinde yer teslimi yapılarak bu tarihten geçerli olmak üzere kira sözleşmesinin imzalandığı, bu süreçte taraflar arasında ihtilaf olmadığı, davalı belediyede mülkiye müfettişince yapılan teftişte, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 64. maddesi uyarınca kira süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı ve kiraya verilen taşınmazın kiralama ihalesinin, işyeri inşaatının tamamlanmadan yapıldığının tespit edildiği ve kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin 15 gün içinde peşin olarak ödenmesi gerektiği halde, bu süre içinde ilk yıl kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle, dava konusu işlemlerle kiralama ihalesinin iptal edildiği, ancak kira süresinin davalı idarece belirlendiği, ihale şartnamesinde ve kira sözleşmesinde kira süresinin 19 yıl olarak belirlendiği, davacının bu şartnameye istinaden teklif verdiği, bunun tek taraflı fesih sebebi sayılamayacağı, davalı belediyece kira sözleşmesinin kanuna aykırı olarak 10 yıldan fazla belirlenmesi sebebiyle, öncelikle davacı kiracıya bir ihtarname gönderip sözleşmenin uyarlanarak, kira süresinin 10 yıla düşürülmesini talep etmesi, bu talebin davacı kiracı tarafından kabul edilmemesi halinde kira sözleşmesinin 10 yılı aşan kısmının fesih edebileceği, davalı belediyenin kendi kusurundan kaynaklanan bir sebepten dolayı kira sözleşmesini fesih edemeyeceği, diğer yandan, davacıya kiraya verilen taşınmazdaki yapının, davalı belediyece yüklenici firmadan 22/01/2019 tarihinde geçici kabulünün yapıldığı, ihalenin ise 19/04/2018 tarihinde yapıldığı, yapının inşası tamamlanmadan davalı belediyece ihaleye çıkıldığı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nda kiraya verilecek yapının inşası tamamlanmadan ihaleye çıkılamayacağına yönelik bir düzenleme olmadığı, aynı şekilde davalı belediyece hazırlanan ihale şartnamesinde de bu yönde bir düzenleme bulunmadığı, kiraya verilen taşınmazın sözleşmeye uygun olmaması ya da kullanıma hazır halde olmaması durumunda kiracının sözleşmeyi tek taraflı fesih etme hakkı bulunduğu, davalı belediyenin, yer teslimini geciktirdiği ve 2018 yılında yer teslimi yapılması gerekmekte iken 19/02/2019 tarihinde davacıya yer teslimi yapıldığı ve kira sözleşmesinin bu tarihte başladığı, bu hususta taraflar arasında bir ihtilaf olmadığı, sözleşmenin imzalanması ile birlikte ihale sürecinin tamamlandığı, tamamlanan bir ihalenin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı, davacı kiracının gerek ihale şartnamesinde gerekse kira sözleşmesinde belirlenen usul ve esaslara uymadığı yönünde bir tespit olmadığı, tamamen davalı idarenin kusurundan kaynaklanan sebeplerle ihalenin iptal edilemeyeceği ve kira sözleşmesinin fesih edilemeyeceği, kira bedelinin süresinde ödenmediği yönündeki iddianın ise kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin olup, adli yargı yerinin görev alanına girdiği anlaşıldığından, davalı idarenin kendi kusurundan kaynaklanan sebeple, davacı ile imzalanan kira sözleşmesinin fesih edilmesi ve kira sözleşmesine dayanak teşkil eden ihalenin feshine ilişkin dava konusu işlemlerde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, davacının ihale neticesinde kiraladığı taşınmazın kira süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı, buna rağmen kira süresinin 19 yıl olarak belirlendiği, ayrıca kiralanan taşınmazın henüz inşaatı tamamlanmadan kira ihalesi yapıldığı ve davacının kira bedelini süresinde ödemediği, bu sebeple dava konusu encümen kararı ile ihalenin iptal edildiği, meclis kararıyla da sözleşmenin fesih edildiği, işlemlerin hukuka uygun olduğu savunularak davanın reddine karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi'nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY :Mülkiyeti davalı idareye ait olan Erzurum ili, … Mahallesi, … ada … parselde kayıtlı olan Kültür Merkezi içerisinde bulunan kafeterya, hamam, havuz, çocuk oyun alanı, kuaför, sauna ve fitness salonundan oluşan iş yerinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca 19 yıl süreyle kiralanmasına ilişkin ihale davacının uhdesinde kalmış olup, davacı ve davalı idare arasında 15/02/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

Söz konusu ihalenin Erzurum Palandöken İlçe Belediye Meclisi'nin … tarih ve … sayılı kararı ile ihale bedelinin 15 gün içerisinde ödenmediği, 2886 sayılı Kanun'un 64. maddesine göre kira süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı ve kira ihalesinin iş yeri inşaatı tamamlanmadan önce gerçekleştirildiği gerekçesi ileri sürülerek iptaline karar verilmiştir.

Anılan Belediye Meclisi kararı uyarınca … tarih ve … sayılı Encümen kararı ile iş yerinin davacıya kiraya verilmesine ilişkin … tarih ve … sayılı Encümen kararı ile iptal edilmiştir.

Bunun üzerine … tarih ve … sayılı Meclis kararı ile …. tarih ve … sayılı Encümen kararının iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun "Kapsam" başlıklı 1. maddesinde genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği, 45. maddesinde; Kanun'un 1. maddesinde yazılı işlerden, tahmin edilen bedeli her yıl Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilecek tutarı geçmeyen ihalelerin açık teklif usulüyle yapılabileceği, düzenlemesi, "Kiralarda sözleşme süresi" başlıklı 64. maddesinde ise kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin 10 (on) yıldan çok olamayacağı, üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığı'ndan izin alınmasının şart olduğu, özel idare ve belediyeler için kendi özel kanunlarının uygulanacağı, üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edileceği, "Ecrimisil ve tahliye" başlıklı 75. maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi hâlde ecrimisil alınacağı, işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği düzenlemelerine yer verilmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesinde tarafların, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecekleri, 27. maddesinde ise Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu düzenlenmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:Aktarılan kurallara göre, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin 2886 sayılı Kanun'da yazılı hükümlere göre yürütüleceği, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin 10 (on) yıldan çok olamayacağı anlaşılmaktadır.İhaleye konu Kültür Merkezi içerisinde bulunan kafeterya, hamam, havuz, çocuk oyun alanı, kuaför, sauna ve fitness salonundan oluşan iş yerinin 19 yıl süreyle kiralanmasına ilişkin ihalenin davacı uhdesinde bırakılarak, davacı ile belediye arasında 15/02/2019 başlangıç tarihli kiralama sözleşmesinin imzalandığı, 2886 sayılı Kanun'a göre yapılacak kiralamaların en çok 10 yıl süreli olabileceği, ancak davaya konu kiralama ihalesinin açık hata niteliğindeki bir işlemle emredici mevzuat hükmüne aykırı şekilde 19 yıllığına yapıldığı anlaşıldığından, ihalenin iptaline ilişkin dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

Bu itibarla ihalenin iptaline yönelik dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık, anılan işlemlerin iptaline ilişkin İdare Mahkemesi kararında ise hukukî isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :Açıklanan nedenlerle;

1. Davalının temyiz isteminin kabulüne;

2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesi uyarınca ... İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,

3. DAVANIN REDDİNE,

4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen …-TL ilk derece yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

5. …-TL temyiz yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ...-TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine,

6. Posta giderleri avansından artan tutarın davalı idareye iadesine,

7. Dosyanın anılan Mahkeme'ye gönderilmesine,

8. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 14/02/2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.